Tereza Kouklová, Managing Partner SFG
Dává ekonomicky smysl developovat i menší projekty?
Velcí developeři samozřejmě mají na svých projektech menší procento než my. Nicméně na projektu za dvě miliardy dosáhnou větších objemů. Středně velcí developeři si udržují výnosnost 10 až 15 procent. A kromě finančních benefitů přichází i výhoda lokálnosti. Tedy pokud se dostanete do nějakého regionu, dostanete se pak snáze i k dalším akvizicím a projektům v dané lokalitě.
A podle jakého klíče se orientujete při výběru lokality pro výstavbu?
Prioritou je dobrá dopravní dostupnost do Prahy nebo krajských měst. Ideálně poblíž železnice. Zároveň se řídíme i tím, kdo by mohl být naším koncovým klientem a zda by se nám pak takový projekt líbil.
Rekonstrukce památkově chráněného objektu je drahá
Developuje se v regionech jednodušeji než v Praze?
Vlastně bych řekla, že je tomu naopak. Veřejná správa v menších městech se detailněji zaobírá tím, co jste za skupinu, jakou za sebou máte historii. Ještě obtížnější je to, když má vaše firma sídlo v Praze. Skvělé zkušenosti máme ale například z Kladna, kde jsme rozvíjeli pozemek mezi dvěma činžáky.
Máte za sebou rekonstrukci domu pod památkovou ochranou. Jak moc splnění podmínek památkářů takovou přestavbu prodražuje?
Nemůžete použít standardní materiály, na všechno děláte repase, na což tu není moc firem a tím pádem se to prodražuje. Navíc je nutné se obrnit trpělivostí v komunikaci s památkáři.
Kolik jste za něj zaplatili?
Více než 100 milionů korun.
Většinu svých projektů financujete díky bankovním úvěrem?
Ano, naším partnerem je zpravidla nějaká z větších bank. Za mě je tento způsob tím nejlepším. Tím, jak se nyní prodražují úvěry v českých korunách, využíváme i ty eurové. To je změna, kterou lze na trhu pozorovat. Takový úvěr získat je obtížnější, získá ho jen prověřený developer, nebo ten, který už nějaké zkušenosti ze zahraničí má.
Developery čeká krušný rok
Jak se vás dotýká aktuální situace na trhu?
Zvládáme to. Marže jsme si nastavili tak, abychom přežili jak covid, tak i aktuální zbrzdění realitní trhu. Navíc to děláme, tak že projekty stavíme postupně, nemáme jich rozjeto například pět najednou. To se nyní ukazuje jako velká výhoda. A do budoucna máme na stole i variantu, že bychom některé z jednotek dali do nájmu. Těch variant je ale samozřejmě mnohem víc a řešíme je.
Jaká máte od realitního trhu letos očekávání?
Predikce máme a nejsou úplně veselé. Neočekáváme, že by ČNB snižovala sazby rychle. Bude to nějakou dobu trvat. A k nějakým změnám dojde. Hodně projektů se bude muset financovat mimo banky, z financí pocházejících od soukromých investorů, kteří cash drží. Hodně skupin bude muset tento model přijmout, protože bude potřebovat hotovost a od banky je nedostanou. Navíc získat v současné době jsou banky už rizikově naladěné a nechtějí dávat developerovi úvěr. Vidí u něj potenciální riziko, že se mu nepodaří projekt dokončit.
Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí?
Zásadní propad v desítkách procent jako například v Londýně v tuzemsku neočekáváme.
Narůstá počet developerských společností, které jsou ve finančních problémech?
Projektů, které jsou na hraně životnosti přibývá. Ve srovnání s loňským rokem jde zhruba o 35procentní nárůst. A jejich počet se pravděpodobně ještě zvýší.
Na stole máme nabídku v hodnotě miliard
Jaké nabídky se dostaly k vám?
Šlo o jednotlivé objekty typu ubytovna, hotel nebo činžovní domy. Balíčky v hodnotě čtvrt miliardy. A chodí nám i adresy, které se dřív moc neobjevovaly, například na Praze 1, což nás hodně překvapilo. Jde i o spekulativní pozemky bez územního rozhodnutí nebo stavebního povolení, soubory budov ke komerčnímu využití nebo brownfieldy. Zkrátka nabídka se ve srovnání s minulostí mění a na trh se dostávají i nemovitosti, které v minulosti nikdo neprodával.
Co je překvapivé na nabídce na Praze 1?
Jde o velmi exkluzivní nemovitosti, které se obvykle nedostanou na trh. Obvykle si je rozebere jen úzká skupinka investorů. Evidentně ale tato konkrétní nemovitost prošla oním sítem a nikdo o ni neprojevil zájem. Investoři čekají na pokles cen a prodávající nabízí v tuto chvíli ještě bez diskontu, který by měli vzhledem k aktuální situaci na trhu nabídnout.
Jakou hodnotou zhruba mají nabídky, které máte na stole?
Z toho, co by nás jako developera mohlo zajímat, jde o sumu zhruba v hodnotě 2,5 miliard.
A najdou tyto objekty svého kupce?
Stále se ještě nesetkává očekávání prodávajícího a kupujícího. Jejich očekávání se ještě neprolnula. K tomu dojde zřejmě až na jaře. Hodně nabídek se nám z toho důvodu vrací na stůl, abychom je přecenili a třeba ani po třech měsících se nenajde kupec, který by byl ochotný stanovenou cenu zaplatit. Vzhledem k tomu, co se na realitním trhu děje, ale nejde o nic divného.
Co bude trendem realitního trhu?
Nájemní a družstevní bydlení, menší jednotky a také kvalitnější developerské projekty. Klienti si budou pečlivě vybírat, budou chtít lepší infrastrukturu.
Tereza Kouklová
Věnuje se financování developerských projektů, provoznímu financování firem, jejich nákupu a nejrůznějším právním kombinacím, jak tyto nákupy realizovat. Vystudovala ekonomiku a management na BIBS (Brno International Business School), pracovala jako specialistka financování nemovitostí pro Modrou pyramidu nebo jako oblastní manažerka společnosti BIDLI Jednoduše doma. V roce 2014 založila společnost Success IN Finance specializující se na hypoteční úvěry, financování a investice do nemovitostí a developmentu, která v roce 2019 spojením s firmou Finin Group vytvořila SFG holding.
Původně vyšlo na Newstream.cz.
