Tereza Kouklová, spoluzakladatelka SFG holding
Její úloha v rámci společnosti spočívá především v poskytování finančního poradenství jiným developerům a stavařům, jež se snaží uspokojit zdejší poptávku po bydlení. V rozhovoru pro web Euro.cz se však rozpovídala i o řadě dalších témat. Jako například o tom, že ačkoliv jsou v současné době výškové budovy v tuzemsku spíše raritou, do budoucna se jim pravděpodobně nevyhneme. Nebo o skutečnosti, že se Češi i nadále pídí po rekreačních objektech na horách a že by nikdy neposvětila stavbu tam, kde by si sama nedokázala představit bydlet.
O jaké typy nemovitostí je mezi Čechy v současnosti největší zájem? Během pandemie vzrostla poptávka například po objektech na horách či na venkově. Zejména pak po chatách a chalupách. Platí to i nadále?
Určitá část klientely bude stále utíkat z velkých měst a hledat možnost rekreace. I proto se nabídka nemovitostí nacházejících se na horách a v přírodě neustále zvyšuje. Na druhou stranu si všímáme i toho, že lidi hodně lákají nově budované developerské krajiny, kde kromě desítek, ba až stovek bytů vzniká i další občanská vybavenost. Jedná se typicky o oblasti kolem Prahy, odkud je dobré vlakové spojení do centra metropole. Dá se tedy říct, že je to tak i tak.
Přestavují takováto satelitní městečka, kde jeden dům vypadá stejně jako ten druhý a na něž mnozí hledí skrze prsty, budoucnost toho, jak budeme v Česku v následujících letech a desítkách let žít?
V první řadě si musíme uvědomit, že někde žít potřebujeme. Když se v minulosti tato satelitní města, která skutečně nebyla nijak zvlášť sexy, začala stavět, bylo to z nějakého důvodu. A sice z důvodu toho, že zkrátka někde lidi bydlet museli. A protože tenkrát se hledělo především na peníze a spousta developerů nebyla ochotna sahat u podobných projektů nijak hluboko do kapsy, vypadaly tyto satelity tak, jak vypadaly. Nyní je to ale docela jiné. Developeři se zajímají o potřeby svých klientů a najímají věhlasné architekty, kteří jsou schopni navrhnout taková satelitní města, jež jsou napohled hezká a zároveň i praktická – nacházejí se zde školky, školy, obchody a tak dále.
Praha se bude o podobná satelitní městečka nadále rozšiřovat, přičemž cílem je, aby vypadala lépe než doposud. Cokoliv, kde bude dojezdová vzdálenost činit jednu hodinu, bude pro nás developery zajímavé. Samozřejmě je potřeba počítat i s jistou nevolí starousedlíků, jimž se bude jejich krajina měnit před očima a kteří z toho, že se k nim stěhují Pražáci, rozhodně nijak nadšeni nebudou. Ale tak tomu už zkrátka asi bude vždycky a nezbude nic jiného než se s tím smířit.
Jaké satelitní město/vesnice v České republice se vám osobně líbí ze všech nejvíc?
Zajímavě a krásně připravený je například projekt Oaks Prague. Jedná se však o rezidenční oblast pro vysoce movitou klientelu.
Dříve lidé nemovitosti skupovali po třech, teď sotva po jedné
Dříve byty, respektive nemovitosti mizely z trhu ještě dřív, než se vůbec stihly dostavět. Je tomu tak i teď?
Dříve to skutečně bylo tak, že když například na Srealitách vyšla nějaká nová nabídka, okamžitě na ni zareagovalo padesát šedesát zájemců, kteří chodili na prohlídky a byli ochotni za byt zaplatit doslova na místě. To samozřejmě byla z pohledu developera velmi příjemná doba. Následně však začal trh trochu zpomalovat a lidé museli nejprve začít zjišťovat, zda vůbec na nějaké financování dosáhnou. A taková situace vlastně panuje dodnes. Avšak s tím, že ceny jsou samozřejmě někde jinde než před třemi roky.
Pakliže to zjednoduším, tak zatímco dříve si mohli někteří klienti dovolit koupit třeba hned tři nemovitosti naráz – pro sebe, pro děti a jako investici -, tak nyní je to pouze jedna. A mnohdy vlastně jen stěží. Klientů, kteří si mohou dovolit pořídit více nemovitostí najednou, je nyní o takových 40 procent méně. Lidé daleko více posuzují, jestli si skutečně chtějí danou nemovitost koupit a jestli na ni mají peníze.
Kdy naposled se dalo říct, že se v Česku staví ani ne málo, ani ne moc, zkrátka tak akorát? Kdy naposled byl trh s nemovitostmi v rovnováze?
To nebyl zřejmě nikdy. Za poslední dobu jsme se však tomuto stavu nejvíce přiblížili někdy mezi roky 2016 až 2017, troufám si říct.
Jak se během covidu tuzemští developeři vyrovnávali s protiepidemickými opatřeními? Jak řešili například to, když si zájemce chtěl prohlédnout byt, avšak takové setkávání bylo z důvodu lockdownu neproveditelné? Jak moc pandemie celý tento trh poznamenala?
Zpočátku to byl docela problém, protože v rámci našeho byznysu je potřeba, aby si klient vybranou nemovitost osobně prohlédl a měl možnost dané místo takříkajíc nacítit. Vypořádali jsme se s tím asi jako všichni ostatní – pomocí online prohlídek přes Whatsapp a podobné aplikace.
Klienti se každopádně dost často rozhodovali podle podkladů, které měli k dispozici na webu. Čili podle fotografií, půdorysů a tak dále. Někteří také využili možnost videoprohlídek, kdy náš makléř přišel do bytu, vzal do ruky mobil a přes video ukazoval klientovi, v jaké místnosti se zrovna nachází a jak to tam vypadá. A skutečně se nám v několika případech stalo, že klienti, kteří se tou dobou zrovna nacházeli v zahraničí, a tedy nemohli přiletět, si takto danou nemovitost koupili.
Vy sama byste si takto přes mobil byt koupila?
Ano. Vlastně vzpomínám, že jsem si jednou koupila nemovitost, u níž jsem ani nevěděla, jak vypadá její interiér. Prostě proto, že byla za velice dobrou cenu. Je tomu asi devět let nazpět.
Banky se musejí umět přizpůsobit
Měli by lidé v dnešní době i nadále do nemovitostí investovat, nebo se vyplatí pár let počkat?
Já osobně bych do toho šla. Pokud bych věděla, že mám kde bydlet, a chtěla zainvestovat například do nějakého rekreačního objektu, na který mám peníze nebo na který mi banka dá úvěr, udělala bych to. Protože i když tomu současná doba příliš nenahrává, je jasné, že nebude trvat věčně a že se za pár let úrokové sazby opět sníží. Byť je faktem, že tak nízko, jako byly doposud, se už třeba nevrátí nikdy.
Jak moc jsou banky k developerům vstřícné? Čím vším se musí takový developer prokázat, když banku žádá o poskytnutí financí ke svému developerskému záměru?
Banka se rozhoduje na základě několika hlavních kritérií. Jednou z nich jsou zkušenosti. Pakliže má developer s realizací takovýchto projektů zkušenosti, půjčí mu peníze o to snáze. Také musí mít nějaké reference, musí disponovat určitou výši vlastních finančních prostředků, mít ve svých řadách schopný tým lidí, díky nimž má banka záruku, že bude projekt vybudován dle platných stavebních předpisů a tak podobně. Důležitá je přirozeně také samotná lokace – jestli je vybrané místo dostatečně atraktivní na to, aby developerovi přineslo kýžený zisk, a zda je o něj ze strany koncových klientů zájem.
V dnešní době se banky těší extrémnímu počtu poptávek po developerském financování – navzdory vysokým úrokovým sazbám. V případě začínajícího developera tedy cesta úplně jednoduchá není, neboť kritéria bankovních domů jsou vskutku velmi přísná. Pokud se však jedná o zaběhlou firmu, která má za sebou dva tři velké projekty, vypadá komunikace ze strany banky docela jinak. Přičemž platí, že když jde o nějaký skutečně významný a prestižní projekt, jsou bankovní domy svolné k jistým ústupkům jen proto, aby se mohly stát jeho součástí.
V případě SFG Holdingu to funguje tak, že banky soutěžíme v rámci výběrového řízení my. Vítězem se pak stává taková, která nabídne nejlepší kritéria ve všech ohledech, tedy nikoliv jen co se týče úrokových sazeb, ale také jejího přístupu a ochoty udělat ústupky v případě nějakých nenadálých situací – jako byla například pandemie nebo nyní válka na Ukrajině.
Jak moc jsou tuzemské banky k developerům přívětivé ve srovnání s těmi v zahraničí? Jak se tyto podmínky liší?
V každé zemi je to jiné. Například na Slovensku jsou aktuálně úrokové sazby daleko nižší než u nás. Přístup bank ke klientům jako takový je naopak docela srovnatelný. Měla jsem nicméně možnost shánět financování pro naše projekty i v jiných zemích, jako jsou Kypr a Velká Británie. A tam například čas vůbec žádnou roli nehraje. Jinými slovy, co se u nás vyřídí za dva měsíce, tam trvá třeba celý rok.
Z čeho vycházíte při rozjíždění nového developerského projektu? Čekáte, až vás s takovou žádostí osloví nějaký investor, nebo jej na základě vlastní analýzy trhu zahájíte sami?
Má to dvě roviny. V rámci té první za námi přijde klient, který si vybere pozemek a nechá si zpracovat studii, aby zjistil, kolik a za jaké peníze se toho na daném místě dá postavit a kolik na tom celém vydělá. Pro takového klienta jsme my schopni zajistit projektové financování a v podstatě mu celý projekt uzpůsobit na míru. Provádíme ho jednotlivými kroky a potenciálně mu tak dokážeme ušetřit i nemalé peněžní prostředky.
Projekty ale samozřejmě vyhledáváme i my sami. Není to povětšinou tak, že bychom si vybrali nějaký činžovní dům uprostřed Prahy a rozhodli se jej zrekonstruovat. Zpravidla se jedná o lokace někde na předměstí, které naskýtají dostatek místa pro třicet čtyřicet rodinných domů a které nám podle našich dat dávají smysl. Takto jsme si například zhruba před rokem vyhlédli jeden projekt na Šumavě. Jedná se o uzavřené místo, do nějž se dostanete pouze po jedné cestě a kde bychom chtěli vybudovat několik rekreačních bytů, wellness, chaty a další zázemí, jež se skvěle hodí pro rodiny s dětmi.
Vždy je každopádně rozhodující, jak daná lokalita vypadá ve skutečnosti. Čísla vám neprozradí vše. Když totiž pak na místo přijedete a zjistíte, že tam například bzučí dráty elektrického vedení, prostě tam žádné rodinné domy nepostavíte, protože by to z hlediska komfortu klientů nebylo optimální. Vždy proto razím zásadu, že nekupuji nic, kde bych si sama nedovedla představit žít.
Až 60 nových bytů každý rok
Jak často narážíte při realizaci svých developerských projektů na odpor ochránců životního prostředí, zájmových spolků, potažmo aktivistů?
Dá se říct, že něco takového řešíme snad při každém projektu. Například v Praze v Bubenči jsme pracovali na jedné kulturní nemovitostní památce, jež vypadala jako standardní činžovní dům. Netušila jsem však, kolik času nám zabere přesvědčit památkáře, abychom onu rekonstrukci mohli vůbec provést.
Kolik developerských projektů stihne vaše skupina ročně v průměru dokončit? Kolik nových, respektive zrekonstruovaných bytů se díky SFG holdingu objeví každý rok na trhu?
Naše skupina se zaměřuje především na výstavbu bytových a rodinných domů. Určitě to tedy není tak, že bychom na začátku roku začali kopat a na jeho konci měli zkolaudováno. Většinou se jedná o dvouletý proces, přičemž ročně takto realizujeme zpravidla tři projekty. To dělá nějakých padesát až šedesát bytů, respektive rodinných domů v hodnotě 380 milionů korun.
Jak se vaší skupině daří po finanční stránce? S jakými cíli jste do letošního roku vstupovali? A daří se je naplňovat?
V rámci divize placeného konzultingu, kde poskytujeme poradenství jednotlivým developerům, jsme vloni zprostředkovali obchody za zhruba tři miliardy korun. Letos bylo cílem dosáhnout šestimiliardového obratu, ale vzhledem k tomu, jak ČNB zvyšuje úrokovou sazbu a jak na to trh reaguje, se budeme nejspíš přibližovat stejným číslům jako v roce 2021.
Z hlediska developmentu je to individuální – záleží to vždy na tom, kolik projektů stihneme v daném roce dokončit. Nedávno jsme takto dokončili realizaci projektu Gotthard Yard, který měl hodnotu nějakých tři sta čtyři sta milionů korun.
Jaké stavební trendy se začnou v příštích letech, potažmo dekádách na našem trhu prosazovat?
Věřím, že většina developerů se bude snažit o to, aby na co nejmenším území vystavěla co nejvíce nových bytů, respektive rodinných domů. Přejdeme plynule do takového japonského stylu, kdy se budou stavět menší a menší, funkční jednotky, v nichž se prostor mění podle toho, kterou část bytu člověk zrovna využívá.
Češi si v minulosti navykli žít v poměrně velkých nemovitostech – oproti tomu, jak to funguje v zahraničí, když to velmi zjednoduším. To se do budoucna změní.
Proč u nás nevidíme tolik mrakodrapů a jiných výškových budov, jako je tomu za našimi hranicemi?
V Česku jsme, pokud jde o výšku staveb, respektive počet pater, hodně limitováni legislativou. Dost možná je to ale také dáno naší českou povahou. Nám se mrakodrapy příliš nezamlouvají. Že by někde za Prahou vzniklo něco podobného, jako je teď na Pankráci, si vážně představit nedokážu. Alespoň ne, pokud se bavíme o naší generaci. Jak to budou mít ty další, je otázkou. Pravdou nicméně je, že pokud budeme chtít poptávku po bydlení uspokojit, nic jiného než stavět do výšky nám vlastně ani nezbude.
